Оренда державного та комунального майна: історія законодавства та нові правила

Оренда державного та комунального майна: історія законодавства та нові правила

З історії законодавства майнових відносин України

У минулі часи законодавство, яке діяло на українських землях, по-різному регулювало відносини найму, що зумовило неоднакове використання термінів «найм» та «оренда». В одних випадках їм надавали самостійне значення, в інших – використовували як терміни-синоніми.

Наприклад, у Конституції Пилипа Орлика 1710 р. термін «оренда» використовувався у двох статтях, причому у різних значеннях. У статті XVI мова йшла про «оренду права збирати мита з продажі товарів на ярмарку», тобто про оренду права, а у статті XV вживається у значенні «плати з людей роксоланських на щорічну платню компанійським і сердецьким полкам та інші військові видатки, яка вважається козаками та посполитими надто обтяжливою».

Але найчастіше цей термін використовувався для означення договірних відносин, які за своїм економічним змістом і юридичною природою були близькі чи тотожні тим, що складалися за договором оренди в римському праві, і їх поширення та розвиток, як свідчить історія, тісно пов’язані з розвитком економічних відносин.

У XV-XVI ст. на галицьких землях великого розвитку набуває «соляний промисел» і з другої половини XV ст. «маємо контракти львівських купців на оренду ставів по високій ціні і у великім районі, за границями Львівської землі». У XVI ст. швидкими темпами розвивається «промисел млинський» і широко практикується оренда млинів (у тому числі державних), які «часто орендуються з іншими доходами – як мита, бровари, горілчана монополь і т.п.». З 1550 р. на землях Литовського Князівства «піднімається хвиля закладання державних солодовень та броварів, які, починаючи з 1558-1561 років зводяться і віддаються в оренду разом з деякими іншими доходами».

Цікаво, що у працях відомих українських правників О. Огоновського, К. Левицького, С. Дністрянського, які перші вивчали становлення української цивілістики, та у працях М. Грушевського термін «оренда» вживається через літеру «а» – «аренда».

Перший Український кодекс 1743 р. («Права, за якими судиться Малоросійський народ»), який, на жаль, не дістав офіційного затвердження, не знав поняття «оренда», а передачу власником у найм нерухомого та рухомого майна і речей регулював єдиним договором найму.

Єдиним договором «майнового найму» охоплювалися відносини користування чужим майном на основі договору і цивільне законодавство Російської імперії (Глава 2, Том X Зводу законів Російської імперії), яке діяло на території України. У побуті та юридичній літературі Росії того періоду для означення найму використовували терміни «прокат», «оренда», «оброчне утримання», але вони не мали самостійного юридичного значення.  

Загальна книга законів цивільних Австрійської імперії 1811 р., яка тривалий час діяла на землях Західної України, знала два види договорів даного типу – договори наймові та політні (договори оренди) і охоплювала їх єдиним поняттям «чиншові договори». Чиншовим називали договір, за яким хтось отримував «незужитну річ до ужитку на певний час за визначену ціну».

Коли дану на чинш річ можна було «уживати без дальшого оброблювання», чиншовий договір називали договором найму, а коли «лише пильністю та трудами можна було мати з речі пожиток», то договір називали договором політним.

За договором найму у користування передавались рухомі речі та будинки, договір оренди опосередковував передачу у користування земельних ділянок («ґрунтів»), прав рибної ловлі, прав полювання тощо.

У випадку оренди користування супроводжувалося «виробництвом вартостей нових», у той час як при наймі залишалося «безпродуктивне».

Цікава історія регулювання відносин найму і використання термінів «найм» та «оренда» в цивільному законодавстві України радянського періоду.

Уже в роки громадянської війни набуває законодавчого регулювання оренда промислових підприємств та найм житлових приміщень. Проте перший радянський Цивільний кодекс ЦК УСРР 1922 р. закріпив лише договір майнового найму і використав тільки термін «найм».

Поняття «майновий найм» Розділу ІІІ Кодексу охоплювали два типи відносин: оренда підприємств та нежитлових приміщень і найм житлових приміщень. Більшість норм поширювалися на обидва види найму і лише окремі з них регулювали питання користування певним видом майна. Незважаючи на достатню законодавчу базу, командні методи управління економікою, заборона підприємницької діяльності та обмеження кола об’єктів права власності громадян предметами побутового призначення істотно звузили сферу використання договору найму і тому висловлювалося припущення, що «договір найму як інститут цивільного права явно відживає свій вік».

Засади ЦК УСРР 1922 р. були перенесені і у Цивільний кодекс 1963 р. Йому теж не відоме поняття «оренда», «орендар», «орендодавець». Відносини тимчасового користування будь-яким майном Кодекс опосередковує єдиним договором майнового найму, якому присвячено Розділ 25 Цивільного кодексу УСРР.

Термін «оренда» тривалий час використовувався лише у деяких підзаконних актах як синонім найму.

Єдиним законодавчим актом, де використовувався термін «оренда», був Земельний кодекс УРСР 1970 р. У ст. 169 Кодекс містив лише заборону щодо оренди землі: оренда земельних ділянок як одна з угод, яка «порушує право державної власності на землю», визнавалася недійсною. Ні визначення оренди, ні її ознак Кодекс не давав. Тому будь-яких підстав розглядати оренду самостійним видом договору не було.

Законодавства сучасних країн регулюють відносини найму по-різному. У деяких країнах, наприклад у Німеччині, залежно від предмета договору розрізняють договір найму і його різновид – оренду. В англо-американському праві залежно від характеру предмета договору розрізняють найм нерухомості (lease) і найм рухомих речей (hire), тощо.

Конституція України у ст. 47 використовує термін «оренда» для означення відносин, які традиційно прийнято називати наймом – договором найму житлових приміщень.

Чинне законодавство України про оренду орієнтується на вирішення практичних проблем і регулює, у першу чергу, порядок та особливості найму державного й комунального майна та особливості користування на умовах найму окремими об’єктами (нежитлове приміщення, земельна ділянка, транспортний засіб тощо).

 

Новий закон про оренду державного та комунального майна

З 1 лютого 2020 р. почав діяти новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна». Згідно даного Закону, оренда державного та комунального майна здійснюється в дворівневій електронній торговій системі, тобто виключно через систему Prozorro. Продажі.

Закон регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна. Також цей Закон регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Дія цього Закону не поширюється на відносини концесії державного та комунального майна.

Оренда через «РгоZогго. Продажі»

Головною зміною, яку впроваджує цей Закон, є те, що оренда державного та комунального майна здійснюватиметься через систему «РгоZогго. Продажі» (далі - ЕТС), яка має такі переваги:

• посадова особа або будь-яка інша особа не знатиме, хто із потенційних орендарів має інтерес до оренди того або іншого приміщення. Чиновники втрачають право отримувати заяви від потенційних орендарів у процедурі вивчення попиту, яка скасовується, і не знатимуть, хто стане переможцем електронного аукціону аж до моменту автоматичного оприлюднення торговою системою електронного протоколу результатів аукціону;
• не проводитимуться конкурси на право оренди майна конкурсними комісіями, складеними із чиновників Фонду державного майна, міністерств та відомств, структурних підрозділів виконавчих органів місцевих рад або депутатів місцевих рад. Існуючі конкурсні комісії підлягають ліквідації;
• замість конкурсів проводитимуться електронні аукціони в електронній торговій системі «РгоZогго.Продажі». Усі документи для участі в аукціоні подаються шляхом завантаження електронних копій в особистому кабінеті;
• посадові особи втрачають право вивчення документів потенційних орендарів і приймати рішення про не допуск до участі в аукціоні.

Довідка. Електронна торгова система (ЕТС) – дворівнева інформаційно-телекомунікаційна система, до якої належить центральна база даних та електронні майданчики, які взаємодіють із центральною базою даних через інтерфейс програмування додатків такої центральної бази даних. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення аукціону в електронній формі.

Основні положення Закону

Об'єкти оренди

Відповідно до положень Закону, об'єктами оренди є:

• єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їхні окремі частини);
• інше окреме індивідуально визначене майно;
• майно, що не ввійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватися такому товариству на правах оренди;
• майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
• майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їхнього утворення та діяльності;
• майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
• майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними орга­нами для здійснення своїх функцій, – без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
• майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

Суб'єкти оренди:

• орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк;
• орендодавець – юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк;
• балансоутримувач;
• уповноважений орган управління – орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач;
• представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу;
• Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.

Порядок передачі майна в оренду:

• прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
• внесення інформації про потенційний об'єкт оренди до ЕТС;
• прийняття рішення про внесення потенційного об'єкта оренди до одного із Переліків (Перелік І типу – перелік об'єктів щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік II типу - перелік об'єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону);
• опублікування інформації про потенційний об'єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про занесення до одного з Переліків, в ЕТС;
• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
• проведення аукціону на право оренди майна або передача об'єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Слід зауважити, що відповідно до ст. 6 Закону ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.

Вартість об'єкта оренди

Для цілей визначення стартової орендної плати вартістю об'єкта оренди є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

Балансоутримувач потенційного об'єкта оренди обов'язково здійснює переоцінку такого об'єкта уразі, якщо:

• у об'єкта оренди відсутня балансова вартість; залишкова балансова вартість об'єкта оренди дорівнює нулю;
• залишкова балансова вартість об'єкта оренди балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).

Переоцінка здійснюється після внесення інформації про потенційний об'єкт оренди до ЕТС. Після проведення переоцінки потенційного об'єкта оренди балансоутримувачі зобов'язані збільшити балансову вартість відповідного майна згідно з результатами оцінки відповідно до правил бухгалтерського обліку.

Вартість об'єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, яка визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України за умови наявності однієї з таких підстав:

• об'єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;
• об'єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;
• об'єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Слід зауважити, що Закон забороняє передачу державного або комунального майна у безоплатне користування або позичку.

Договір оренди

Договір оренди формується на підставі зразка договору оренди: щодо майна державної власності – затверджується Кабінетом Міністрів України; щодо майна комунальної власності органами місцевого самоврядування. У разі якщо орган місцевого самоврядування не затвердив зразок договору оренди комунального майні застосовується зразок договору оренди державного майна.

Договір оренди може відрізнятися від зразка договору оренди, у разі якщо об'єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами.

Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

Строк договору оренди не може становити менше ніж п'ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду, та підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п'ять років.

Внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управ­ління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, із урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

Усі договори оренди, а також зміни і доповнення до них підлягають публікації в ЕТС згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Договір оренди припиняється у разі:

• закінчення строку, на який його укладено;
• укладення з орендарем договору концесії такого майна;
• приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
• припинення юридичної особи-орендаря або юридичної особи –
•  орендодавця (за відсутності правонаступника);
• смерті фізичної особи-орендаря;
• визнання орендаря банкрутом;
• знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін, за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

У разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України.

Договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень ч. З і 4 ст. 4 цього Закону.

Орендна плата

Статтею 17 Закону передбачено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі та вноситься у строки, визначені договором.

Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування – щодо комунального майна.

У разі, якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.

Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Порядок розподілу орендної плати щодо об'єктів, які перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду.

Порядок розподілу орендної плати щодо об'єктів, які належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим.

Порядок розподілу орендної плати щодо об'єктів, які перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування.

Передача майна у суборенду

Орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за винятком майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.

Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

Передача єдиних майнових комплексів у суборенду забороняється.

Майно не може бути передане в суборенду особам, які не відповідають вимогам до орендарів, встановлених ч. 4 ст. 4 цього Закону.

Особливості передачі майна в суборенду, зокрема такі, що стосуються передачі в суборенду пам'яток архітектури та містобудування, які перебувають в орендному користуванні переможця аукціону на право довгострокової пільгової оренди занедбаних пам'яток архітектури і містобудування, порядок розподілу плати за суборенду, випадки, коли плата за суборенду може залишатися у розпорядженні орендаря, визначаються Порядком передачі майна в оренду щодо державного майна і рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо комунального майна.

Договори суборенди оприлюднюються протягом п'яти робочих днів з дати їхнього укладення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Слід зазначити, що з 01.10.2019 набрали чинності положення статей ст. 5,6,11,14, ч. 8 ст. 15, ч. 6 ст. 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), що стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, зокрема заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

 

Рекомедуємо прочитати:

1. Бондарчук Т. Нові правила оренди майна / Т. Бондарчук // Фінансовий контроль. – 2020. – № 1. – С.26-30.
2. Закон України Про оренду державного та комунального майна : 03 жовтня 2019 р. // Офіційний вісник України. – 2020. – № 2. – С. 11.
3. Зміни в оренді державного та комунального майна: нові можливості для орендарів, продовження дії укладених договорів оренди та інші важливі питання [Електронний документ] // Режим доступу: https://e-tender.ua/news/zmini-v-orendi-derzhavnogo-ta-komunalnogo-majna-novi-mozhliv-471 (дата звернення: 4.05.2020).
4. Історичні аспекти понять оренди та найму[Електронний документ]. – Режим доступу: http://ru.osvita.ua/vnz/reports/law/9242 (дата звернення: 4.05.2020).
5. Оренда державного та комунального майна з 01.02.2020 по новому закону за новими правилами [Електронний документ]. – Режим доступу: https://auditor.od.ua/orenda-derzhavnogo-ta-komunal-nogo-majna-z-01-02-2020-po-novomu-zakonu-za-novimi-pravilami/ (дата звернення: 5.05.2020).
6. Орлик П. Конституція, маніфести та літературна спадщина: вибр. Твори / П. Орлик; Інститут культурологічних та етнополітичних досліджень імені Іларіона Київського МАУП; упоряд. М. Трофимук, передм. В. Шевчук, ред. С.М. Толкачова – К. : МАУП, 2006. – 736 с.
7. Перша Конституція України гетьмана Пилипа Орлика 1710 р. – К. : Веселка, 1994. – 77 с.
8. Прийнято новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» [Електронний документ]. – Режим доступу: https://auc.org.ua/novyna/pryynyato-novyy-zakon-ukrayiny-pro-orendu-derzhavnogo-ta-komunalnogo-mayna (дата звернення: 4.05.2020).
9. Шершеневич Г. Р. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). – М.: Спартак, 1995. – 556 с.